Focus sur l’étude de capacité
CONVINI – DIALOGUE URBAIN est une agence spécialisée dans les études de capacité. Une étude de capacité est une étude d’urbanisme, qui montre ce qu’on peut construire sur un terrain donné, en fonction des règlements en vigueur (PLU d’une manière générale) et des orientations de programme du donneur d’ordre. Partenaire notamment de l’EPFIF depuis 2011 dans le cadre d’un accord-cadre pour la réalisation d’études de capacité, également retenue par l’EPFVO en 2015 sur un contrat similaire, l’agence effectue de manière récurrente des études de capacité et de faisabilité sur l’ensemble du territoire d’Ile-de-France.
L’étude de capacité se situe au maximum de la constructibilité d’un terrain et permet au donneur d’ordre d’en évaluer la valeur de marché.
Les qualités d’une étude de capacité sont :
• La rapidité
• La fiabilité
• La clarté
La rapidité, car il faut être capable de réagir vite quand un terrain arrive sur le marché. Du fait de la rareté du foncier, les opérateurs à qui les collectivités délèguent leur droit de préemption doivent décider dans des délais courts de l’exercer ou non.
La fiabilité, car une juste compréhension des règlements est indispensable. L’étude de capacité est, pour l’opérateur, une des données déterminantes de l’évaluation de son risque financier.
La clarté, car il faut que les documents soient immédiatement compréhensibles par tous, crédibles et attractifs.
Les études de capacité ci-jointes, que nous réalisons pour des maîtres d’ouvrage comme l’Etablissement Public Foncier Ile-de-France (EPFIF), ont ces trois qualités de rapidité de fiabilité et de clarté. Elles sont révélatrices de notre démarche.
DIALOGUE URBAIN associe à l’objectif de maximisation, une approche urbaine et contextuelle qui donne un sens particulier au projet et au dialogue.
Les études de capacité ne sont plus l’application de règles uniformes, tel le coefficient d’occupation du sol ou COS, désormais abandonné.
Les règles d’urbanisme sont adaptées à chaque secteur et sont plus complexes. Il n’y a pas qu’une seule solution. La maximisation de la réceptivité d’un foncier peut se faire de différentes manières. La démarche innovante et contextuelle de DIALOGUE URBAIN est génératrice de valeur ajoutée en optimisant la constructibilité « sans violence » du parcellaire.
Il en est de même quand les études de capacité que nous réalisons comprennent une variante portant le plus souvent sur le périmètre, parfois sur le programme ou sur la conservation d’un existant voire sur une modification du PLU.
Pour les études de capacité nous fonctionnons en binôme. Le travail d’équipe permet d’associer dans une même réflexion, l’architecte maître d’œuvre habitué au dialogue avec la promotion immobilière et l’architecte urbaniste interlocuteur de la maîtrise d’ouvrage publique.
L’expérience a montré l’efficacité de cette méthode, en temps, en fiabilité et en clarté.
